楼市严厉调控难以穿越地方“温柔怀抱”?

2011-06-03 15:02 浏览人数:1219次 来源:新华网

一个多月前开始的狂风骤雨般的房地产调控似乎正逐渐向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,上周五广州、重庆同日出台细则,加上此前的深圳,三地的细则都被冠上了“温和”的定语。

被称为“史上最严厉”的中央楼市新政到了地方却威风大减,连地产大亨潘石屹都说,开发商们就“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头”。不过也有专家指出,楼市新政的软着陆实际上也有其客观原因,因为倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。

1 新政未导致开发商集体降价

早在4月底,北京就紧跟中央出台了新政细则“京十二条”,暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房;商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。严厉程度更甚中央政策,让大多数人吃了一惊。

随后,存款准备金率年内第三次上调,政策效应类加让不少开发商承受了空前的压力,也促使恒大地产率先打起了“降价牌”。虽然恒大8.5折的打折优惠几经波折,也颇受争议。但作为一家全国性大型房企,恒大的打折让人联想起2008年率先降价的万科。连地产大腕潘石屹都担心:“恒大打响了降价大战的第一枪,在资本市场和房地产市场引起了很大的地震,不知道会不会造成房地产市场的多米诺骨牌效应,就像2008年9月万科引领的降价潮那样。”

虽然恒大的降价行为被很多人寄予了带动示范房价步入调整期的厚望,但从随后其他大型房企的反应来看,恒大扯起的大旗并未一呼百应,不少开发商均在不同场合表示不会跟进降价。

广州社科院研究员彭澎在分析为何恒大降价未能得到响应时指出,楼市新政出台后,地方陆续开始出台细则,虽然北京的细则较为严厉,但就是那些还没有出台的地方细则,给了开发商一缕希望。更有业内人士指出,只要政策一天未落地,开发商就还有公关和操作的空间。“现在是一个楼价的平台期,市场的观望期,政策的等待期。新政效果还有待观察,这成为了开发商观望的重要背景。”

此外,五一之后,全国各大城市的楼市成交量虽然基本都直线下跌,但房价却几乎未受新政影响,这也让更多的人开始期待其他城市的新政。而上海、广州、深圳等城市的新政尺度如何,无疑是所有人都关注的问题。

2 深穗渝细则均被指太“温和”

5月6日,深圳继北京之后拿出了新政细则。在这份细则中,只包含了差别化信贷、授权商业银行可暂停购买三套以上住房贷款,以及限制非本地居民贷款购房的内容,市场一直流传的限购套数的政策没有在细则中出现,因而被市场冠上了“温和”的帽子。

5月21日,广州、重庆的细则也千呼万唤始出来。两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。有业内人士指出,与北京此前出台的细则相比,陆续出台的各地方细则越来越显得“温和”,不免让人有些失望。

对于市场的质疑,深圳市规划国土委解释称,国务院新政出台后,深圳的成交量已大幅下跌,这表明国家的调控政策已经取得很好的效果,因此深圳没有像其他城市那样出台“限购令”。广州市国土房管局副局长黄文波也表示,广州楼市成交量已经出现较大萎缩,今后必然会产生一定的变化。重庆市国土房管局有关人士更表示“不能别人生病,重庆来吃药”。

一位不愿意透露姓名的业内人士表示,正如上述重庆市国土房管局有关人士所言,在广州、重庆主管部门和开发商看来,当地房价是“价值洼地”,没必要过度调控。而最终广州、深圳、重庆“温和”细则的出台,也可能包含了开发商在其中的努力。

至此,四大一线城市中,仅剩上海细则未出,而由于可能启动住房保有环节征税的传言,因而上海版细则也格外引人注目。

关于房地产税,近日有媒体报道,发展改革委产业研究所有关研究人员称三年之内免谈房产税,昨日该消息又被发展改革委有关部门澄清,称“其研究人员所发表的意见只能是个人观点,不代表发展改革委的立场。”但仍有业内人士认为,“温和”的深圳、广州等地细则均未涉及房产税征收范围扩大问题,因而尚未出台的上海细则涉及这一问题的可能性也较小。

3 楼市与经济关系再次引发思考

4月统计数据显示,城镇固定资产投资和规模以上工业企业增加值增速有所降低,引发了市场对经济增速回调的担忧。楼市和经济全局的关系也再次引起了业内思考。全国工商联房地产商会会长聂梅生就把楼市调控和宏观经济运行联系了起来,比如楼市调控后,如果通胀预期减少了,也要谨防其他可能出现的问题,比如投资下降等。

因而在当前出现经济增速可能放缓预期的背景下,不少专家指出,地方细则的软着陆未必坏事,因为倘若过于严厉,房地产投资大量收缩,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。

近期,中央高层提出的一些政策信号也让人关注。国家主席胡锦涛17日会晤到访的德国总统克勒时表示,当前,世界经济复苏的基础仍不牢固,各国应该继续坚持刺激经济的举措,继续加强合作。国务院总理温家宝在天津考察时也提出,当前宏观调控面临两难问题,要区别对待、有保有压,既形成调控整体合力,又要防止多项政策叠加的负面影响。

多位专家认为,当前诸多宏观调控的政策效果还未完全显现,近期中央可能更多地监测已出台政策的调控效果,出台新的政策会更加谨慎。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,在今年严厉的调控下,在一些房价过高的地区,可能会有一个幅度较大的回调,但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去,如果出现暴跌,或者宏观经济出现二次探底,房地产新政有可能再次中止。

不过一个值得注意的现象是,5月20日出台的首个省级细则———“浙18条”还“提前”要求各地要认真贯彻执行国家有关部门后续可能出台的政策,包括“合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策”和“第二套住房认定标准”。也就是说,国家有关部门已做好了调控政策,只要调控效果不明显,则必然还有“后招”。

-链接各城市细则概览

◎北京

暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房;商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

◎深圳

限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但此前市场一直流传的限购套数的政策没有在细则中出现。

◎广州

严格限制各种名目的炒房和投机性购房;在房价过快增长势头得不到遏制的情况下,研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施,抑制投机性住房需求。但并未暂停三套房贷。

◎重庆

严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。鼓励普通商品住房消费,普通商品住房交易契税按1%征收,住房交易手续费减半收取,高档住房交易契税按3%征收。未叫停三套房贷,但“酝酿对个人房产收益征税”。


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