广东酝酿取消商品房预售 若全面实施现售将产生重大影响

2018-09-26 10:24 浏览人数:576次 来源:中国经济时报

广东省房地产协会9月21日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)。《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房和城乡建设部。

“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

不过,广东省房协强调:“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”

政策建议获批的可能性

广东酝酿取消商品房预售制度的消息影响很快表现在证券市场上。9月24日,港股市场上地产股出现大面积下跌。碧桂园跌幅一度超过7%,融创中国等也一度下跌5%以上。

自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

业内专家认为,广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度将更加不适合。政策属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,对全国10万多家房地产开发企业有较为明显的影响。

业内专家认为,从此类拟定材料可以看出,其对于商品房预售制度提出了很多批评意见,也是因为此类房屋背后的很多“劣根性”。比如说,开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节,而一旦预售证办理之后,对于房屋项目的开工建设等就不上心,房屋质量也难以得到把控。更为关键的是,实际情况也存在很多房屋交付不及时的情况,而相关政策对于预售制度缺乏有效管控。

通过改进预售制度,即通过取消此制度,有助于对相关企业形成较大约束。在现房销售模式下,房企销售应该有更强、更严格的财务约束。在过去如果规划建设30层楼房,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金实力弱的房企,可以通过此方式回笼资金并进行追加投资,但现在需要全部建造完毕才能出售,所以从这个角度看,对于开发商的资金压力就很大,资金实力弱的房企是无法进行开发投资的。

业内专家表示,预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新,其典型的附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念是不强的。未来房屋销售若进入房屋现房销售模式,那么就实现“一手交钱一手交货”的模式。对于此模式来说,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象,甚至包括此前类似公摊面积等争论问题也会消失。

他认为,广东此次建议,预计获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地就在推行此类政策,比如说深圳(楼盘)这两年的土地出让中就已有明确约定需要现房交付模式。类似政策推进未来或与全装修、精装修的概念结合。换言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是“房住不炒”的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

中小开发商资金链问题将增加

同策研究院研究总监张宏伟则表示,在现房销售模式下,现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题,现房则能看到问题,但开发商成本也会增加,比期房价格要贵。”

张宏伟认为,现房销售因为杠杆少了或没有了,市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况,中小开发商资金链问题会增加,大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”

9月24日,美银美林发布报告称,有报道指广东省及部分省份正研究改变物业预售制度(包括禁止进行预售),倘若落实会对内房股构成较大负面影响。报告指出,在目前经济形势下,不太可能会对全国物业禁止预售,或许会选择向部分城市预售实施冷却措施,倘若此措施推行,估计对资产周转型的内房股如碧桂园、万科及高杠杆开发商的潜在影响最大。

美银美林表示,万科及碧桂园预售按金对净债预测比率高达5至6倍,预售按金模式潜在改变会对两公司净负债影响最大。内地若对部分城市作出预售冷却措施,会对开发商影响负面,预计资产负债表巩固的国企开发商可跑赢同业,但小型开发商会受压。

美银美林还表示,其所研究覆盖的内房股中,广东土储占比最大的开发商是合景泰富,其次是雅居乐及碧桂园,两公司旗下广东土储占比各为35%及30%。若实施该政策,将对以上房企影响巨大。

 

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