消息:招拍挂制度是高房价的罪魁祸首吗?

2011-06-27 17:51 浏览人数:603次 来源:人民日报

楼市大调整态势下,狂飙猛进的房价放缓了脚步.

众说纷纭的楼市中,有一种观点认为,“面包”价格的高昂源于“面粉”价格的飙升,要想根本上解决房地产市场的问题,必须改革现有的一系列土地管理制度。否则,现有政策退出后,房价将会迎来暴涨.

作为土地有偿使用制度的关键环节,招拍挂制度到底在房地产市场上扮演着什么样的角色?是不是真的到了大步改革关口?而与此密切相关的“土地财政”会不会成为未来房价暴涨的隐患?18亿亩耕地保护政策是房价居高不下的根源吗?记者进行了调查。

1、耕地保护会不会推高房价?

不管耕地如何紧缺,居民正常的居住用地的供地计划都得到优先安排。长期看,如果建设用地减少,可能会在一定程度影响房价,但至少是几十年后的事.

有一种观点认为,坚守18亿亩耕地保护红线,会让土地供应偏紧、地价偏高,自然会推高房价。

18亿亩耕地保护政策会不会推升房价?

“可以肯定地说,耕地保护政策既不是限制城市发展的红线,也不是推涨房价的动因。”中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映说,18亿亩耕地保护政策不是拍脑袋想出来的,是经过科学测算的。守住这条红线,最重要的原因是要确保中国的粮食安全。中国人口这么多,粮食必须立足于自给。

而据一些农业专家估算,实际上,即便确实保住18亿亩耕地,按照目前粮食生产增长趋势分析,到2020年保证95%的自给率,形势也很严峻,必须在农业增产技术上有重大突破。

“即使在保护18亿亩耕地红线高压下,仍有大量的违法用地,况且中国城镇居民人均占地130多平方米,而国际上才80多平方米,现在中国需要的不是占用农民的耕地,而是需要提高土地利用效率。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员袁崇法说,“近几年住宅用地供应总量充足,事实上,不管耕地如何紧缺,居民正常的居住用地的供地计划都得到了优先安排,每年还在增加。同时也考虑了今后若干年的需求,到2020年预留了8亿多人进入城市和小城镇的用地空间。”

从阶段上讲,按照《全国土地利用总体规划纲要》规定的2010年耕地保有18.18亿亩、2020年前保有18.05亿亩,2020年以后耕地保有量将会低于或等于18亿亩。长期来看,如果建设用地减少,会在一定程度影响房价,但至少是几十年后的事。

“这次房价的暴涨也提醒我们,目前,我国处在快速城镇化的进程中,当大量人口源源不断流入城市的时候,城市需要提前准备好可供居住的土地,但土地开发、住房建造都需要时间,如此巨大的土地需求,放到任何一个国家都是一个罕见的难题。各地要科学制定土地年度供应计划,改善土地供应结构,稳定社会各界的预期。与土地相关的所有制度思考和改革,都应处理好公平和效率的问题。同时,政府要切实分清哪是政府该做的、能做好的,哪是市场能做好的,绝不能以产业政策取代保障政策,并采取措施,大跨步去履行这个责任。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明认为。

2、招拍挂制度是高房价的罪魁祸首吗?

指望通过取消招拍挂制度来抑制房价,不切实际。但招拍挂制度确需完善,让稀缺的土地资源更合理地配置到社会中

“那么多企业都争一块地,谁出的价高谁就能拿到,地价能不被推高吗?地价高了,开发商自然也就把成本摊到房价里,房价肯定会升高。”北京市朝阳区一位市民担心地说。

有人担心,继续实行招拍挂制度,将会不断推升地价,从而推动房价不断上涨。

 

 

“很多人都有这种看法,其逻辑是:地价决定了房价,高地价自然带来高房价,而高价地是实行招拍挂制度出让的,因此,招拍挂制度就成了高房价的罪魁祸首。”中国土地勘查规划院副总工程师邹晓云说:“但事实并非如此简单,同是招拍挂方式出让土地,2009年,北京出了很多高价地,可是在2007年下半年到2008年上半年,北京近乎有一半的土地甚至黄金地块以底价成交,有的甚至流拍;同样以招拍挂方式出让土地,在去年火热的地产市场上,北京、上海、杭州等一线城市频出地王,一些二、三线城市土地价格却较平稳。2004年以来,北京、上海、广州、沈阳等10个大城市中,沈阳的招拍挂比例最高,由于土地供应充足,沈阳的房价、地价最为稳定。这说明,招拍挂制度导致地价、房价上涨的观点总体上是不成立的。”

“土地价格由开发商竞价形成,而其愿意出多少钱买地主要是依据对未来商品房市场的预期。招拍挂是招标、挂牌和拍卖三种土地出让方式的简称,只是搭建了一个公开交易平台,这种出让制度并不必然产生高价地。从近几年的情况看,市场过热时期容易出现非理性拿地行为。”王小映分析说。

“没有招拍挂制度,中国房地产行业就不可能有一个公平的竞争环境。”万科集团董事长王石表示,早期招拍挂制度还未普及时,拿地对万科来说是一件很困难的事。如果企业的核心竞争力不是谁的房子更受购房者欢迎,而是谁能获得低价土地,那么优秀企业恐怕很难胜出,住宅的居住品质也很难得到持续提升。

“此轮房价暴涨的原因主要在于投机盛行、供需失衡,过多的货币追逐相对太少的商品,这个商品又主要集中在房地产等领域,房价岂有不涨之理?显然,房价暴涨不能简单归结于招拍挂制度。指望通过取消招拍挂制度来抑制房价,不切实际。但这并不意味着它是完美的制度。”严金明说。

如何进一步完善招拍挂制度,让稀缺的土地资源更公平、合理地配置到社会中?

“首先要认清的是,土地不仅具有经济属性,还有民生保障功能。”严金明认为,当前地方政府在出让土地时绝不能一味简单地采用拍卖或轮番竞价方式让“价高者得”,凡涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低价位住宅用地,尽量采取限房价、竞地价等方式,探索“综合评标”、“一次竞价”等方式防止土地价格被哄抬、炒高到非理性的高度。而对一些占比很少的高档房用地和商业用地,要采取竞争性较强的挂牌和拍卖方式,彰显土地价值,防止国有资产流失,同时把收益更多地用在中低收入者的住房体系建设上。

关于坚持和完善招拍挂制度,国土资源部副部长贠小苏不久前表示,在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,将选择以自住性、中小套型商品房建设用地开展试点,探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。试点过程中,根据不同地块的实际建设条件和政府调控目标引入多因素评判,探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。

记者注意到,当前不少城市正在探索完善招拍挂制度,北京、上海、南京等城市在土地供应中,不再把“价高者得”作为唯一条件,而更注重综合考虑市场形势、地块特征和政府宏观调控目标等多方面因素,中小套型、中低价位住宅用地交易均价开始出现不同幅度的下调。

3、“土地财政”何去何从?

地方政府既是土地市场的调控者,又是土地出让的受益者,应严格监管,要求其把该供应的土地供应出去

5月21日,北京市发布2010年度供地计划,住宅用地供给总量比去年多了1000公顷。此前,上海等一线城市公布供地计划,都按照中央要求大幅增加了住宅用地量。

毋庸置疑,加大土地供应量,对稳定市场预期、解决供需失衡问题作用巨大。但仍有业界人士担心,一些地方政府会逐步放松调控政策,利用有限的土地资源,保持低于市场需求预期的限量供给,推升土地价格,制造涨价预期,获取稳定的土地出让收入。那时,未来商品房供需关系将会进一步失衡,在政策退出后,未来房价将会急剧上涨。

人们的担心不无道理。不久前财政部公布的数据显示,2009年,全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%,分地区看,全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。而与土地相关的税费收入和以土地抵押融资获取的贷款更是一个庞大的数字,据银监会统计,截至2009年末,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,而卖地收入是还债的主要来源。一位沿海城市的官员告诉记者,城乡基础设施建设、保障房建设、农村土地整理等都需要保持一定的支出规模,钱从哪里来?从现实的情况看,当前土地收入是重要的一项,拍卖槌一落,少则几亿元多则几十亿元的收入就来了,哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑?

“实事求是地讲,土地财政对缓解地方财力不足、公共品供给融资难等问题,对提升城市化水平有一定促进作用,但也暴露出诸多弊端。地方政府既是土地市场的调控者,又是土地出让的受益者,如果有的地方政府继续本着‘利润增长’的目标,在原本高点的地价上,再度拔高,很难真心实意地去落实宏观调控政策。”王小映说。

如何破解“土地财政”难题?专家开出了“药方”:

——明确各级政府职能划分,使地方政府的财权与事权对等;强化地方政府的债务意识,缓解软预算约束;深化财税体制改革,健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制。

——加快建立多元主体的土地供给体系,逐步缩小征地规模,在产权清晰的基础上,探索让更多的农村建设用地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式,早日进入土地市场,改变地方政府作为建设用地唯一供应者的角色。

——改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式,推动物业税等改革措施。

 

应该说,这些建议都是长期改革的方向,但真正实现还须较长一段时间。人们更关心,当下如何遏制某些地方政府以地生财的冲动,抑制居住用地出让价格非理性上涨,如期完成供地计划。

“人们纠结于地方财政的话题,说到底是担心地方政府为了自身的利益,供地少,卖的贵。现在,各地的年度用地计划都相继公布了,相关部门必须加强监督,严格要求地方政府按计划把该供出去的地供出去。缓解商品房市场供需矛盾。当前,国务院出台的系列调控措施正在发挥作用,地方政府要不折不扣地执行,维护政府的公信力。”严金明说。

国家土地总督察办公室巡视员张璞就落实供地计划表示,保障性住房等建设计划实施的各个环节,国家土地督察机构都将进行监察、监督,确保达到70%;对于达不到70%的,国家土地督察局责令地方整改。这是一个强制性的要求,可以采取两种办法:一个是由派驻地方的国家土地督察局发出整改意见书;如果还不能整改到位的话,经过总督察批准可以发出限期责令整改的通知书,一旦发出《限期整改通知书》,就可以采取暂停受理农用地转用审批、建设用地审批包括征用土地审批的受理和审批手续,措施非常严厉。

《〈〈为何还在出“地王”

高云才

在把过高房价降下来的同时,也要引导和规范房地产行业健康稳定发展,不能一刀切、简单化

楼市新政的“组合拳”终于让过高房价出现了降温迹象,全国各地楼市渐渐出现了价量齐跌的趋势。在政策效果逐渐释放的情况下,主要城市楼市成交量继续保持低位运行,部分城市成交均价开始回落。

但要达到政策所希望出现的效果,并非一日之功。在楼市降温的同时,许多一线城市的房价和楼面地价呈现出“坚强”的一面。

沉寂了一个月,北京土地交易在4月份未成一单。5月份的日历还没翻完,北京土地交易又渐渐活跃起来。北京建工集团以14.02亿元中标房山区8号地,折合楼面地价每平方米7500元,成为该区新地王。不日,杭州蒋村土地拍卖最终被浙江万厦公司以7.06亿元竞得,折合楼面地价13796元,创出当地片区历史新高。

人们不禁要问,4月份国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,各地都纷纷出台相关细则抑制过快上涨的房价,为什么一些地方,特别是一线城市还会出现所谓“地王”呢?

事实上,国务院强有力的措施,对于抑制过高房价和炒房行为,已经产生了明显的作用。即便一线城市又出现了一些所谓地王,与往日地王已经有很大的不同。一是地王局限在一线城市某个城区;二是地王价格较之过去出现大幅缩水。当然,城市各地块由于地理因素和环境因素不同,遵循级差地租规律,因此在价格上没有太多的可比性。但我们看到,新地王较之过往,少了跟风,多了一点理性。

如何看待楼市降温中出现“楼坚强”和“地坚强”呢?房地产行业自身的发展遵循价值规律,价格曲线随着需求曲线变动而变动,伴随城市化进程,经济社会发展对房屋的投资需求和消费需求日渐增长,局部地区出现的“楼坚强”和“地坚强”正是这种需求曲线所带来的结果,应当理性看待。

现在,不少人把降低过高过快增长的房价等同于打压房地产,这是一个误区。房地产行业是国民经济的支柱,改革开放以来,特别是住房商品化改革以来,房地产繁荣发展对推动经济增长,对改善城乡居民生活、扩大就业、拉动消费,举足轻重。

但是,发展房地产业和过高的房地产价格不能画等号。过热的楼市,不仅会影响居民生活条件的改善,也会影响国民经济健康稳定运行。投资过分集中于房地产行业,会使本来就不均衡的经济结构加剧失衡,最终危及的还是房地产业本身。

总之,在把过高房价降下来的同时,还要继续保持房地产行业健康稳定发展。要针对不同收入人群来制定区别性住房政策,加大住房供应力度;要区分不同住房性质来制定土地供应政策,加大土地供应力度;要根据不同收入人群对住房的需求,制定差别性贷款政策,不能一刀切、简单化,连孩子带洗澡水一起泼出去。 (于猛)


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