真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

2018-11-28 10:11 浏览人数:707次 来源:房天下资讯

 2018还剩1个月了,这一年又是“史上最艰难的一年“,国内、国际上“黑天鹅”、‘灰犀牛’频发,身为一个股民,问问自己,2018年被什么消息震撼到了?我估计大部分人的答案是:贸易争端。

时钟往回拨1年,回到2017年,那时候我们在担心什么呢?担心经济是个多长的“l“,担心白马还能走多远,担心2025能否早点实现,而更多的是担心:房地产这个经济的“捣蛋鬼”会怎样走!

到今天,大部分人对于房地产的新闻已经麻木了,“传:房贷利率下调”,“惊!环京地区房价暴跌30%”,“突发!深圳(楼盘)限制房价下跌,最多下跌15%”,标题党的感叹词都快要用完了。这个世界其实是有很多面的,隔壁王阿姨告诉你的,和网上的大v告诉你的,以及正统高知告诉你的,都不一样。

本文从上市公司的数据出发,看一看,到底房市在怎么变!

一、行业增速放缓,但龙头公司强者恒强,集中度进一步提高

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

上图是最近15年以来的房地产销售面积和金额图,非常明显的经历了4个大周期(15年间这4个大周期改变了多少家庭,又影响了多少人的一辈子!)。国家从16年开始重拳治理房地产以来,无论是销售面积还是销售额都出现了明显的下滑,到今天,销售面积同比增速接近于0,销售额增速回落到10%左右。可以说,这个行业的金九银十已经消失了,但是,这个行业在“直面中南海”的打击下,依然没有遭受重创!市场需求、政策力度、阴谋论等等都可以有立足之地,现实就是如此:房地产行业没以前那么火热了,但它没有死,而且还活的不算差。

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

再进一步看行业内的公司,按照市值150亿,500亿作为分界点将房企分成大中小三类,可以看出在当前的行业高压下,大中型房企无论是营收还是利润增速都超过了小型房企,龙头效应明显。

二、地产公司的增长是否具有持续性

地产公司采用预售制,因此今年的业绩很大程度是由前两年决定的,同理,我们也可以通过当前的预收账款来推测未来两年的业绩状况,如下图所示:

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

从上图可以看出,无论是预收的绝对数额还是占营业收入的比例,都是出于近年来的高位,根据2018年q3的数据,当前的预收账款占营业收入的比例在1.4倍左右,龙头公司在1.5倍左右,因此未来两年上市公司的财务数据大概率也会有20%+以上的增长,从这点来看,成长性是有一定的基础的。

那么再多想一步,未来5年呢?这个就很不好说了,在2017年出现了很多地王,这一批房子会在2019年左右陆续推出,在政府限价的情况下,这一批地王是很难盈利的,这也是地产公司实实在在的利空——如果政府一直强行压着价格不动,而地价没有下降,这种情况下5年后地产公司盈利将会非常困难!

当然,政府会这么做吗?我觉得不太可能,因此当前政府对于土地财政的依赖还是很强的,2018年q3,海南(楼盘)的gdp中3成以上的依赖于房地产,广东、江苏这些经济大省也有10%以上的gdp和房地产开发投资直接相关,如果算上相关产业链的数据,比重更大。因此,政府没有必要把房地产整垮,只会在“民生”和“gdp”之间不断做权衡,目前来看,这个过程将会是一个常态,而且是动态的,把脉房地产行业,这是最大的一个不确定性。

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

三、行业中悄然变化的现象

需要注意到一点的是,在2018年,房地产公司有很多融资和转型的动作,俗话说买的没有卖的精,这一点就是实锤:代表地产公司也对行业未来的发展有一定的怀疑和担忧。下图显示了18年龙头地产公司的短期融资情况。

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

当然,上面列举的是龙头公司,那小型公司为什么没有融资呢?理由很简单:融不到,不好融!下图显示了上市房企的筹资性净现金流情况,可以看出,中小型房企筹资远低于去年,而只有信用等级高、名气大、规模大的大型房企今年融资超过了去年,补足了弹药准备过冬。

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

四、房价今年到底涨还是跌?涨了多少?跌了多少?

这个问题很烦,但是很重要,以下基本的数据:

真实数据下的房地产行业 可能并不是你期望的那样

 

 


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