土地财政令政府两难 调控不力房产税或出台

2011-06-27 18:17 浏览人数:792次 来源:新京报

摘要:被称为史上最严厉的新政,似乎并未达到应有的效果。这背后,地方政府的执行力度和作为起着至关重要的作用。目前,深圳、广州两地细则被认为太过温柔,上海细则迟迟未能出台;其余二线城市并未对最具杀伤力的“限购令...

国十条新政出台已经月余,数据显示,虽然一线城市及重点二线城市成交量下跌,但房价依然高企,未有整体性松动。恒大8.5折以及万科(000002,股吧)降价,在人们看来更像是一个噱头。

被称为史上最严厉的新政,似乎并未达到应有的效果。这背后,地方政府的执行力度和作为起着至关重要的作用。目前,深圳、广州两地细则被认为太过温柔,上海细则迟迟未能出台;其余二线城市并未对最具杀伤力的“限购令”做出规定;而北京细则虽然严厉,但很多可操作性并不强,导致新政流于文件及形式。

多个地方政府暗中“救市”?

纵观当前各地出台的调控新政细则,北京可能是严厉的。

在国务院房产地调控新政出台后不久,北京就积极响应,出台了“京版十二条”,里面涉及“每户家庭仅限新购一套住宅”这样的新规。

但有业内人士认为,其中的一房一价等新规,事实上可操作性并不强,对房价的影响也极其有限。

此外,北京还通过提高土地市场商品房出让的底价,来维持地价的高位,如近期出让的房山长阳地块,底价与去年房山地王基本持平,而从表面来看,地价的溢价率大幅下降了。

在新房市场,北京市还流传通过“不给高端房发放预售证”来做低全市整体成交均价,5月份,仅有太阳公元一个高端项目获得预售证。

5月6日公布的“深十三条”与“京十二条”相比,对楼市的调控力度显得比较温和。

世联地产(002285,股吧)研究部认为,或许是深圳认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位,一直以来深圳房地产市场都存在巨大的需求,如果调控过度,极有可能导致后期供给的压缩或房价的报复性反弹,难免有些“投鼠忌器”。

从“京十二条”和“深十三条”之间所呈现出的阶梯性,以及上海、广州等城市新政细则出台的“滞后”来看,可见地方政府的“观望情绪”,以及倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。世联地产研究部因此认为,对于地方新政细则的调控力度,不能过于乐观。

土地财政令地方政府两难

虽然本轮调控中,有了地方对房价控制不力就要问责的新规,但地方政府似乎并没有真的下决心去打压房价。

“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果,关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说。

据中国指数研究院公布数据显示,2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地出让金收益大幅提高,其中沪、京、杭占据前三名。

统计部门数据显示,2005年,全国财政收入首破3万亿元,土地出让金占到1/6强;上海2009年全市财政收入的25%来自房地产。

杨少锋认为,地方政府则只是把房地产当作经济问题,土地出让金和税收才是地方政府最关心的,而对中央来说,房价更多关乎民生和社会问题。“中央与地方利益的不一致,导致许多有针对性的调控政策到了地方却无法执行”。

而对于调控涉及的部门,银行、国土、住建等系统来说,既要对本系统负责,又要听命于地方政府,同样处于两难境地。

 

价格高企卖家不急于出货

“新政出台后,市场成交量明显萎缩,价格却没有太大变动。现在不过是处于买卖双方对峙僵持的博弈观望期。”接受记者采访的多个业内人士称。

开发商和楼市中的投资型卖家,经过2009年初降价而楼市好转又反悔的经历,以及万科降价引发冲突的教训后,一般不会轻易降价;且大多数房企目前资金充足,可以撑很长一段时间。

“现在手上有很多房子的人并不急于马上出手,除非是急于用钱的人。”汪小姐在海淀北岸布鲁斯拥有房产,购入时仅七八千元/平米,现已涨至3万元/平米,她还在其他小区拥有多套房产。其认为,无论房价如何下跌,都不会跌到她购入时的价格,因此并不急于变现。

有业内人士认为,以抑制买卖交易来逼迫降价,新政对抑制炒楼的本意可能达不到。尽管新政提高了首付比例,但对有钱的炒房者影响不会很大。比如,对于温州投资客来说,原来的首付就在40%,现在改成50%,也只提高了10个百分点。

此外,据多家中介机构介绍,不贷款直接购房,也就是一次性全额付款购房是当下炒房新招术。炒家根本不用首付,全额付款。拿到房子后,把房子抵押给银行,再用抵押贷款滚动炒房。或者把房子卖出把钱套出。这样,一次性抵押贷款,不仅省去了办理按揭的麻烦,且有可能贷出比按揭贷款更高的额度,利率也可能比按揭贷款低。

“在这种情况下,地方政府即使出台限购令,对这部分人都不会有影响,”汪小姐认为。
持币观望者随时准备入市

上周,位于大兴新城的绿地·西斯莱公馆开盘,一个五环外的项目,单价18500元,依然吸引了很多人前来购买,800套房源剩余无几。

亚豪机构研究人员韩乐对本报记者表示,关于北京高端预售证被禁,也听到过类似的传言,但是没得到相关部门的证实。他认为在某个很短的阶段内,为了大势的考虑,可能做过类似的限制。但是最敏感的那个时期过去了,后面就放开了。

“从我们的监控上来说,成交量下跌比较大。”韩乐说,高端最起码有五成的削减。比如霄云路8号,有三四周没有成交,上周成交了三套,它还算不错的,有些项目从新政出来之后,一个多月都没有成交。

但通过跟客户接触,韩乐认为,政策对他们没什么影响,他们资金还是很充沛,能买得起的。最近成交量下跌,主要还是心理的问题,政府对楼市的打压,也会让买方产生观望的心理。这种观望可能会持续两个月左右,是对政策消化的周期,过去之后该买还是会买。因为宏观经济,包括现在国内投资渠道狭窄,通货膨胀和人民币升值预期,这些大的问题都还没有解决。“高端住宅客户现在担心的是,如果政府真的下这么大决心,市场是不是真的会有反应。”韩乐说。

调控不力房产税或出台

4月份新国十条出台后,多位研究人士认为,政策已足够严厉,因此建议,更具“杀伤力”的物业税、房产税暂时不要出炉。但本周,房产税传言又起。

综合来看,“新国十条”提出了“稳定房价”、“抑制不合理住房需求”等五个方面的要求。结合住建部4月13日下发的对预售制度的完善,和中国银监会4月21日对以家庭为认定范围的二套房的界定来看,青岛、北京、深圳新政细则的具体内容,基本都停留在“新国十条”的框架内,虽其中有些条款按照“新国十条”的上限实施,但也未有太多创新之处。

世联地产研究部认为,如果政策调控效果未达预期,已出台和未出台细则的地方政府,随时可根据实际情况及中央态度,出台更严厉的政策,包括房产税、严格征收土地增值税及调整土地转让方式等杀手锏。

还未出台的上海细则由此被寄予厚望,近日,上海市政府新闻发言人陈启伟表示,“上海市政府正在抓紧制定房产调控政策,按照中央政府调控原则,上海细则将更加严格,”在提及房地产调控政策时,并未否认上海将推出房产税。


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