陈志武：当前的房地产政策需反思

对中国人来说，1998年是值得记住的一年，那年两项改革永久地改变了中国人的面貌。其一是住房体系被全面市场化——这非常重要，因为在此之前，老百姓即使有房住，也不是自己的财产，更不能买卖，也就是说，老百姓既无财产、又无股权，是真正的无产者，衣食住行都靠单位，而不能自由支配。但住房市场化改革后，房子可以私人拥有并能自由买卖，不少老百姓从此成了有产者，拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变化。为什么这么说?因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里，这样你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产——房子，即使“领导”不高兴，你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走，因为房子产权是你的。这就是住房市场化改革的意义，也是私有财产的意义。

其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款，是1950年代后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品，缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距，让中低收入的人也能有机会像高收入者一样，较早买到房子、汽车等，或者买多套房投资。试想，如果没有按揭贷款，市场化后的房地产就只是高收入阶层的市场，不仅中低收入家庭年老之前买不到房，就连其子女，再有出息也没法在恋爱市场上与富有家庭子女竞争。因此，按揭贷款以及许多其它金融产品，能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间，拉平他们跟富有阶层的机会差距，这就是为什么任何限制住房贷款、增加按揭贷款难度的举措，等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距，使他们在机会上空间更小。

一旦房产是私有并且可以自由买卖，也可以做抵押按揭贷款了，房子不仅仅是老百姓家庭的财富，而且还可以随时转变成资本，使这笔财富不再是死的，而是能生钱的资本，就像房产证可以做多种短期或长期抵押，也可以在谈生意、做投资时以房产证做信用保证，改变你的创业、投资和生活空间!

1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌，提升了人们的权利和财产意识，也强化个人的自信度。

抑制房价上涨的办法主要在于增加供给

或许，1998年的房产市场化和金融改革太成功，以至于从那以后需求不断上升，供不应求，房价不断上涨。接下来，全国上下人人谈房市，呼吁政府压制房价，以实现“居者有其屋”。于是，过去几年，当房价上涨时，人们就呼吁政府出“重拳”，一些评论员还会把买房和爱国连在一起。

经过几年的一系列的房地产调控，到今天，不仅房价越调控越高，而且，行政手段差不多已用尽：限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天，房地产市场的“市场性”越来越被怀疑。我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考，今天的政策举措应该与长久蓝图一致，而不是头痛医头、脚痛医脚。