房价上涨压力增大 楼市调控任务艰巨不容放松

房企：稍稍“解渴”但总体资金链仍紧绷

国家统计局数据显示，今年１－７月份，房地产开发企业本年到位资金中，国内贷款８７２３亿元，增长８．８％；利用外资２２８亿元，下降５４．３％；自筹资金２１２８４亿元，增长１０．３％；其他资金２０５９６亿元，增长２．８％。

一家排名行业前２０的房企负责人告诉记者：“对企业来说，现在资金是收紧了，但只紧了一端。”他所说的“一端”主要是指信托，去年８月以来该公司就停止了信托融资。而作为另一端的银行信贷则依然不错。“现在银行对开发企业也实行‘差别化信贷’，排在前１００名的房企，贷款一般都没有问题。”

但整体而言，“蛰伏”许久的房企并未完全走出资金的“低温区”。上半年房企资金状况的综合评价得分为０．１８，和２００８年全年相当，处于“紧张”的蓝色区。

截至８月９日，沪深两市共有２２家房企发布中报，负债总额接近４０００亿元，同比增加２３％，比去年期末增加了４００多亿元。２２家房企中接近六成利润同比下滑。部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。

以万科为例，至上半年万科负债高达２６００多亿元。万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。

不过，业内认为，房企资金可能已经渡过最低谷。“我们预计这将是２００９年１２月调控以来最糟糕的时期，但２０１２年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”杨红旭说。

房价：上涨压力增大但难现“普涨”

与资金的“乍暖还寒”相比，房价的反应要更为迅速。６月份，全国７０个大中城市房价环比已经在连跌８个月后首次反弹。数据显示，１－７月份，全国商品房成交均价同比增长６．５％，较１－６月扩大１．２个百分点。

“原来我们是找人打听要不要买房，现在是一些人来打招呼要买房。”上海一国有房企负责人说。

吴晓君认为，从对２０１２年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计２０１２年末的潜在存销比将持续下行，约为１．６，这意味着２０１３－２０１４年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。“远期供应偏紧”的预期已对目前市场造成影响，不少购房者恰是在“追涨心理”驱动下入市。

渣打银行日前对全国８个城市３０家房企的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。房地产企业已从最艰难的时期走出，“以价换量”的楼盘正逐渐减少，而且随着交易量的上升和土地价格的上涨，一些楼盘已迫不及待地提高售价。

不过，许多业内人士同时指出，只要坚持目前的限购、差别化信贷等政策，房地产市场价量大幅反弹不具备政策基础。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍称，下半年，房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在。

“去库存依然是眼下很多房企面临的首要任务。一些房企不敢大幅提价，怕遭到更严厉的调控。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。

调控：任务艰巨不容有失

７月份，国房景气指数为９４．５７，比上月回落０．１４点。自２０１０年３月触顶１０５．８９，国房景气指数至今已下行了２７个月。

“目前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，但我国今年把经济增长预期目标调低为７．５％，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控、促进经济转型发展的决心。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

近期，国务院督察组分８路督察各地房地产调控政策的执行情况。督察组强调，必须坚定不移地贯彻执行国家各项房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

专家建议，目前房地产市场总体平稳、调控成果在显现，应抓紧时机建立中长期制度体系，包括：进一步完善土地供应制度及出让制度，健全差别化的信贷政策，完善“双轨制”的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。