常州成品住房管理新政执行，样板房作为交房标准和依据

 近年来，成品住房已经成为房地产行业发展的一大趋势。但成品住房建设管理中还存在一些问题，如开发商夸大宣传、房屋装修“质价不符”、材料设备以次充好、购房者维权难等。

今年起，《关于加强我市新建成品住房建设管理的通知》（以下简称《通知》）开始实施，我市新申领施工许可证的住宅项目将执行该通知规定。

 

《通知》主要从规范建设程序、加强装修设计管理、实行样板房制度、强化工程质量管理、严格验收管理、规范保修及投诉处理工作、加强政府监管7个方面对成品住房建设作出了详细规定，并且提出了多项严格管控措施。

强化工程质量管理

市住建局相关负责人表示，为加强装修设计管理和建设程序管理，从源头保证装修工程质量，杜绝开发企业“毛坯变精装，变相涨价”的行为，《通知》规定，成品住房装饰装修工程应与土建工程一体化设计、一体化审图，并一次性办理施工许可手续。

《通知》还要求，成品住房实行施工总承包制度，建设单位不得将安装、装饰装修等专业工程进行肢解发包，并且成品住房的土建、安装、装饰装修等工程应由同一家监理单位实施监理。从规范责任主体的行为出发，强化工程质量的控制和管理。

样板房将作为交房标准和依据

《通知》规定，成品住房项目必须明确装修标准，让老百姓明明白白消费。建设单位应制定装修材料设备表并向消费者公开。成品住房项目还应在可售房源内设置实体样板房，严格按照设计文件和材料设备表中的材料、部品、设备及施工工艺进行施工，样板房验收合格后才能进行大面积装饰装修施工。样板房将作为交房的标准和依据，一旦发生纠纷，购房者将有据可依。

政府加大监管力度，依规严格管理

《通知》明确，政府部门将加大对成品住房设计、报建、施工、验收、保修等全过程的监管力度，依法依规严格管理。《通知》特别指出，对施工总承包合同价格明显低于市场价的，相关监管部门将对工程发包价格、承发包行为等进行重点检查，存在违法违规行为的，依法进行处理，同时将施工合同价格抄告房价核价部门，通过有力措施彻底打消开发企业打擦边球、钻空子的想法，把质量隐患消除在萌芽状态。

值得一提的是，《通知》还强调，建设单位（开发企业）是工程质量的第一责任主体，应承担成品住房工程质量和售后服务责任。

原文如下：

关于加强我市新建成品住房建设管理的通知
（常住建〔2019〕275号）

各有关单位：

为规范我市新建成品住房建设行为，强化工程质量管理，提升成品住房品质，依据《建设工程质量管理条例》和《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）等规定，现就加强我市新建成品住房建设管理有关要求通知如下：

一、规范成品住房建设程序管理

（一）成品住房是指套内所有功能空间固定面的铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。

（二）建设单位应当将成品住房主体部分和装饰装修等各专项工程施工图审查合格后一并申报施工许可。建设过程中的重大设计变更应报原施工图审查机构审查。

（三）成品住房应实行施工总承包制度，建设单位不得将安装、装饰装修等专业工程进行肢解发包，施工总承包合同中应当明确成品住房装饰装修部分的施工范围和合同价格，合同价格应与市场价格相符。施工总承包单位可以对成品住房装饰装修工程自行施工，也可以将其分包给具备相应资质的专业承包单位，施工总承包单位对装饰装修工程施工质量负总责。

成品住房的土建、安装、装饰装修等工程应由同一家监理单位实施监理。

（四）建设单位应一次性办理成品住房建筑工程施工许可手续，成品住房的安装、装饰装修等专业承包工程不得单独办理施工许可手续。施工许可证中应明确成品住房范围。

二、加强成品住房装饰装修设计管理

（一）住宅项目应大力推行建筑节能、绿色建筑理念，推广可循环、高性能、低耗材的材料、部品的应用，推广采用节水型器具，倡导遮阳节能等设备的使用，鼓励整体卫浴和厨房等部品模块化应用，减少建筑垃圾排放，改善和提高室内居住环境的质量。

（二）住宅项目建筑设计总说明中应明确成品住房的楼栋、单元、建筑面积等相关信息。

（三）成品住房装饰装修工程施工图设计文件应强化建筑、结构、设备管线等专业设计与装饰装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。装饰装修工程应进行专项设计，装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能，并明确主要材料、部品、设备的技术性能指标，出具能够满足施工要求的大样图和节点详图。

（四）装饰装修专项设计单位非原建筑设计单位的，应具备相应的设计资质，改变原建筑功能、布局、结构、设备系统的，应由原建筑设计单位进行变更设计。严禁擅自更改已审查合格的施工设计图纸。

三、实行“交付标准样板房”制度

（一）我市住宅工程实行交付标准样板房（以下简称样板房）制度，样板房建设应按照《关于全市实施住宅工程交付标准样板房制度的通知》（常建〔2015〕194号）文件要求执行。

（二）建设单位应根据成品住房装饰装修标准制定《成品住房装饰装修的主要材料、部品、设备表》（详见附表，以下简称材料设备表），装饰装修标准不同的套型必须制作不同的材料设备表，应包括主要材料、部品、设备的名称、品牌、规格、型号、等级、产地等信息，相关技术性能指标应经设计确认。

（三）成品住房主体结构验收前，应在可售房源内设置实体样板房，样板房应严格按照设计文件和材料设备表中的材料、部品、设备及施工工艺进行施工，对所有装饰装修交付标准一致的套型，可选择典型户型制作样板房，对装饰装修标准不同的套型必须制作不同的样板房。样板房要真实反映户型、结构尺寸、装饰装修标准和施工质量等，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。

（四）样板房施工完成后，建设单位应组织设计、施工、监理单位按照设计文件、材料设备表及相关验收规范、标准进行验收，并形成书面验收意见，验收合格后方可进行大面积装饰装修施工。建设单位应保证大面积装饰装修施工与样板房采取相同的工艺、工法、材料及构配件，且质量不得低于样板房的质量标准。

（五）验收合格的样板房作为建设单位交房的标准和依据。建设单位应在样板房内公示成品住房的相关建设信息，信息内容应包括：实施成品住房建设的楼栋、户型，建筑和装饰装修的设计、施工单位，装饰装修效果图，材料设备表等。

四、落实参建单位主体责任，强化工程质量管理

（一）建设单位是工程质量的第一责任主体，应当健全质量管理体系，对成品住房设计、施工、采购、验收等环节实施全过程质量管理，在源头上保证成品住房工程质量。建设单位应依据计价规范规定的工期定额合理计算工期，且不得任意压缩合理工期。

（二）设计单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同进行装饰装修设计，严格执行《住宅设计规范》（gb50096）、《住宅室内装饰装修设计规范》（jgj367）、《成品住房装修技术标准》（dgj32/j99）等技术规范标准，对设计质量负责。

（三）施工单位应当建立健全质量保证体系，严格按照法律、法规、施工图设计文件、施工技术标准和合同进行装饰装修施工，对施工质量安全负责。施工总承包单位应加强总分包管理，总承包和专业承包单位严格履行各自职责，做好施工人员岗前培训和技术交底工作，装饰装修专项施工方案应按规定编制和审批，加强材料、设备的质量管理，强化施工工序质量管控，严格执行验收程序。

（四）监理单位应根据成品住房装饰装修工程特点编制专项监理实施细则并实施，严格按照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理，重点核查进场材料涉及功能性、安全性的规格参数，严格落实进场材料见证取样复试工作，加强对重要节点、关键部位、隐蔽工程的监理和验收。

五、严格成品住房工程验收管理

（一）成品住房装饰装修施工前，应制定交接验收方案，验收方案中应明确验收内容、标准、参加人员、交接范围等内容。建设单位应组织设计、施工、监理单位相关人员进行交接验收。交接验收应对工程实体质量进行验收，验收中应对裂缝、渗漏等常见质量缺陷进行重点排查，明确质量缺陷责任主体，并形成书面验收意见。责任单位对交接验收中发现的质量问题应制定整改方案进行整改，符合要求后及时进行交接。

（二）成品住房装饰装修工程所采用的材料、部品、设备的质量、规格、品种和有害物质限量等应符合设计要求和国家现行有关标准的规定。严禁使用国家明令淘汰的材料、部品、设备。施工、监理单位应当按照规定对进场的材料、部品、设备进行验收，查阅合格证、性能检测报告等质量证明文件，并按要求进行见证取样复试，进场报验资料应真实有效并具有可追溯性。

（三）装饰装修工程完工至少7天后，建设单位应委托具备相应资质的检测机构进行室内环境污染控制检测，检测结果不合格的，不得组织分户验收。

（四）成品住房单位工程竣工验收前应进行分户验收，建设单位应按规定组织施工总承包、装饰装修工程专业承包、监理单位等相关人员进行分户验收。分户验收以涉及安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检查重点，分户验收不符合要求的，应按规定处理并重新组织分户验收。

六、规范成品住房保修及质量投诉处理工作

（一）建设单位是成品住房工程质量的首要责任人，应承担成品住房工程质量责任及售后服务。建设单位应成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构，建立内部投诉处理机制，畅通投诉反馈渠道，及时处理商品房买受人诉求。

（二）建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。成品住房在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

七、强化政府监督管理

（一）施工图审查机构应严格履行审图职责，对成品住房装饰装修设计文件中涉及结构安全、使用安全及使用功能问题进行重点审查。施工图审查合格证中应明确成品住房范围。

（二）有关监管部门应依据有关法律、法规、规章和工程建设强制性标准，加强对成品住房建设的监督管理，加强装饰装修工程承发包行为和施工过程质量监督管理，强化关键施工节点和主要建筑材料的监督抽查抽测力度，督促落实交付标准样板房制度，促进工程参建各方质量意识提升，落实企业主体责任，保障成品住房质量。对责任主体的违法违规行为，依法进行行政处罚。

（三）工程质量监督机构应当加强成品住房的分户验收监督抽查工作，严格按照《江苏省住宅工程质量分户验收规程》（dgj32/tj103）和《成品住房装修技术标准》（dgj32/j99）等有关文件及技术标准的规定，对建设单位组织分户验收的程序和执行标准情况开展监督抽查。

（四）施工总承包合同价格明显低于市场价的，相关监管部门将对工程发包价格、承发包行为等进行重点检查，经调查发现建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料，采用欺骗等不正当手段取得施工许可证的，由原发证机关撤销施工许可证，并依法对违法违规行为进行立案查处，同时将施工合同价格抄告房价核价部门。

（五）因建设单位未按规定履行质量保修责任，造成群体性上访的，予以通报批评并依法进行行政处罚。

自2020年1月1日起，我市新申领施工许可证的住宅项目应执行本通知要求，溧阳市可参照执行。