吴江昆山商品房房价领涨苏州 是否会限购？

第一房产（见习记者 李飏）最近公布的6月的全国房地产开发景气指数为101.75%，创造了年内的新低，相比上个月下调了近1.5个点。单纯从全国数据看，虽然依然呈现上涨。但是上涨已经出现了分化。更代表调控的一线城市都持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力。7月12日，国务院常务会议召开，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。作为苏州地区房价上涨势头最强劲最具有代表性的两个县级市—昆山和吴江，这两地的楼市会受到怎样的影响，记者进行了调查。

近日，记者在吴江某楼盘进行调查，该楼盘位于吴江市区内，距离苏州南门汽车站只有6公里，房价在6000元/㎡左右。销售人员告诉记者这里80%的购房者都来自苏州市区，其中只有部分人是买房自主，大部分还是投资性需求。“因为市区被限购了么，吴江这边不限购不限贷，房价也便宜很多，将来应该说潜力还是很大的，”来自苏州市区的赵先生告诉记者，不少人都看涨吴江的房价，现在来买房等着升值的。但赵先生也坦言，近两年吴江的房价一路飙升，已经涨到八九千每平米了，投资获利的空间也越来越小。

昆山和吴江虽然从行政区划上，达不到三线城市的标准，这两市的经济发展水平和房价却远超许多三线城市。根据今年2月份中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，昆山和吴江分别以9436元/㎡和8764元/㎡排名第20、24位，而吴江更是以环比4.5%的涨幅，登顶2月份的涨幅榜。几乎所有的三线城市的房价都低于这两个县级市，难怪这次调控方针一出来，这两个城市立马就成了焦点。

以昆山为例，全市200万的常住人口，本地人口只有75万，再加上上海和苏州等地的投资客的进入，可以说昆山的楼市主要是靠外地人支撑并推高的。在今年国家首次出台限购令之后的调查中，80%以上的昆山本地居民赞成昆山实行限购令，当地居民普遍认为是外地投资者炒高了房价。今年上半年，昆山市中心的房价已经突破10000达到11133元／㎡，而城南板块的房价在高铁南站的带动下也直线上升，达到10047元／㎡。

而开发商转移重点，抢占二三线城市的策略，也使得房价的上升得到了持续的推动力。据了解，不仅万科、恒大等房产业大佬积极布局二三线城市，不少本地开发商在竞争压力下也转入二三线市场。这样的逐级渗透，其实也意味着房价的逐级传递。开发的增多，将进一步刺激当地市场需求，促使二三线城市房价向一线城市靠拢。

据国内媒体报道，中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。此次中央的调控政策，就是为了继续挤压投资投机性需求，遏制部分房价上涨过快的二三线城市，同时明确政府调控楼市的决心，打消开发商和投资者对下半年政策放松的预期。

目前住建部尚未公布需要限购城市的名单，但昆山、吴江两地房价快速上涨，且上涨主要原因是非本地资金流入的状况，完全符合住建部此次调控城市的标准。那么两地是否会被限购呢，记者采访到了苏州市房地产行业协会副会长盛承懋，“我认为吴江和昆山这一轮很可能被限购，”盛教授认为从总体经济总量、房价水平和房价涨幅来看，昆山和吴江都达到了被限购的标准。

二三线城市的限购会挤压出大部分投机和投资性需求，导致成交量急剧萎缩，房价涨幅趋缓，达到平稳房价的目的。楼市需求量的减少会打击房企的销售业绩，尤其对于中小开发商的资金压力进一步增大，“开发商会进一步减少拿地，但现在楼市总体还是供大于求，尤其是1000万套保障房的逐步上市，”盛教授表示房价不会因开发商拿地的减少而上升，相反开发商资金流动性的下降，会迫使部分开发商做出降价促销以价换量的举措。二三线城市限购后的房价总体将趋于平稳，可能部分楼盘会有小幅下跌。

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下半年吴江楼市成抢客战场 16家楼盘定价推盘计划

央行加息的条例刚刚落地，楼市降价的消息再度风生水起。面对楼市如此不利，开发商为得到更多的成交，一度改变自己的营销方式。除了推出各种优惠外，适量的推出新盘也是带来更多成交的方法。

就吴江楼市来看，下半年吴江将有16盘制定加推计划。其中，老盘站多数，其中新盘有新都汇城市广场、恒达广场、新港天城、天帆商业广场。公共推房源约1500套。老盘中南世纪城、丽湾域、瑞景国际、奥林运河湾等楼盘加推预期都比较强烈。

由此可见，下半年的吴江楼市将成为开发商推盘抢客户的重要战场。各种政策的频出，楼市观望情绪的增加并没有影响开发商下半年的推盘信息，而是准备利用推盘来吸引更多的客户。有专家分析，虽然楼市上半年的成交量不如人意，但是随着时间的流逝，部分刚需客户在半年时间的观望后还会选择买房。或许，下半年楼市房源推量的增加也将会引起部分相应需求客户的购买欲。

还有一点，下半年吴江16家制定推盘计划的楼盘中，其中其中4家楼盘为纯新楼盘，12家为老盘加推，值得一提的是商业楼盘推盘的有7家，普通住宅7家楼盘，别墅有2家，可见商业楼盘的推盘比重开始逐渐增加。

细看上半年楼市的销量，可谓有喜亦有忧。部分楼盘通过及时转变营销策略在不景气的上半年打了一场翻身战，但更多的我们可以看到绝大多数的楼盘销量均表现欠佳。　随着楼市逐步进入下半年，开发商开始步入回笼资金的关键时期。下半年通常是开发商回笼资金的重要节点，而由于今年楼市下半年的成交量普遍降低，开发商资金链日益趋紧，今年下半年开发商将把回笼资金看为重中之重。　　 (责编：严肃)

二三线楼市限购名单或超百个

楼市将迎来更严厉的新一轮调控，根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。业内机构估计，在经济"硬着陆"的担忧基本不存在的情况下，新一轮的限购城市或超百个。楼市风声鹤唳，嗅觉敏锐的民间资本也正进行着战略调整，工业地产或成二三线城市资本逐利新高点。

二三线城市成调控后楼市上涨动力。几轮调控后"北上广深"等一线城市新房、二手房成交量均出现大幅度下滑，但不少二线城市却在一线城市的"挤出"效应下成了开发商和炒房者的乐园。据北京中原地产最新公布的全国房地产新建住宅指数统计分析，在所有限购的城市中，房价同比上涨平均值为4.04%，而非限购城市平均为4.89%，限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市。国家统计局统计数据显示，今年1至5月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二线乃至三线城市。在基础设施尚不完善的情况下，房价却已向一二线城市看齐。岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名，2011年5月70城市房价指数中;丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。

本轮限购的二三线城市或超100个。中小城市快速上涨的房价引起了住建部以及国务院领导的"高度敏感"，决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。北京中原地产分析认为，目前执行限购政策的城市超过40个，投机需求明显被挤压出这些市场，预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。

工业地产或成二三线城市资本逐利新高点。浙江商会副会长、"浙江投资团"带头人陈俊表示，如果执行限购政策，势必会对二三线城市的房地产市场造成影响。今年以来，央行连续上调6次存款准备金率、3次利率，使得民间资本利息大幅提高，"浙江投资团"的运作资金也受到影响。我们并未完全放弃住宅市场，但目前仅限于投资高档公寓以及一些优质别墅项目，主要的精力还是放在了商业地产和工业地产方面，与二三线城市地方政府合作开发工业开发区等项目是长线投资，一方面可以避开住宅市场的政策风险，另一方面是我们与地方政府双赢的模式。只有工业发展，当地的商业才能发展，住宅市场也才会发展起来。

调控继续进行，房价将回落至原点么?日前，万科董事长王石近日接受媒体的采访时表示，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，100%的公司都感受到压力，资金紧张，楼市调控只能继续进行，如果此次调控半途而废或终告失败，结果会相当糟糕。但针对房价回落几何，业内人士则表示，房地产价格必然会出现';高起点的回落';，但绝不会跌回原点，从长期看，不管是出于土地成本考虑，还是出于原材料成本或是人工成本考虑，房价都会上涨，但上涨幅度应该与各地方的现实情况相匹配。