房地产市场的调控对经济的影响被夸大

2011-06-27 18:35 浏览人数:812次 来源:中国证券报

当前房地产市场的调控对经济的影响,不论从自己利益的出发,还是真正从经济增长的层面,各方面都有很多担心。特别是在5月份pmi数据与4月份相比下降1.8个百分点,房地产调控带来经济下滑的声音开始增大。笔者认为,如果房地产市场的调控能够实现经济更平稳增长的既定目标,不必把房地产市场的调控对经济的“影响”与2009年全球经济危机带来的经济下滑相提并论。

经济增速无需过快

对房地产调控的第一个担心是“是否会导致经济第二次探底”。我们认为,中国经济二次探底的概率不大。

首先,今年与去年的增长形势完全不一样。2008年受全球经济危机影响,中国经济从上半年10.4%的增长大幅下滑到第四季度的6.8%的增长。2009年全球经济衰退,中国政府出台4万亿的大规模刺激计划,致力于迅速遏制经济在2009年第一季度的6.1%低点继续下滑的态势。

今年经济增长已经开始v型反转,经济增长呈现快速上涨态势。根据近期的数据分析,中国经济增长的基础基本稳定。特别是经济领先指标,采购经理人指数pmi已经15个月在正常水平以上运行,5月份53.9%的增长,虽然较4月份有1.8个百分点的下降,但仍然在50%的正常水平之上,仍然充分显示未来的三个月到六个月经济将呈现增长态势,只不过增长的态势较之前更趋平稳。

相对2009年中国经济受国际经济危机的影响,第一次探底并面对大幅下滑的风险的形势,2010年房地产调控对经济的“影响”,应该是对已经呈现的经济快速增长态势的主动“调整”而不是在推动“二次探底”。

更重要的是,中国不需要过高的增长。去年第四季度,经济增长实际达到11.7%的增长。今年第一季度“gdp”增长11.9%。如果今年第二季度乃至全年延续第一季度的快速增长态势,全年经济增长可能超过9.5%-10%的现阶段的潜在经济增长率,出现经济偏热的情况。

特别是第一季度平均固定资产投资增长25.6%,但是房地产投资增长35.1%,超出平均固定资产投资增长9.5个百分点。超过潜在增长率的11.9%的增长,房地产的投资驱动可能是一个主要的加速器。经济学理论证明,在经济处于潜在增长率的时候,过大的投资需求一定增加过多的货币供应,推动短期总需求偏离潜在增长水平,最终拉动价格水平的快速上涨,加速通胀恶化的压力,对于当前通胀预期的管理,避免通胀形势恶化是非常不利的。

如果房地产调控降低增长速度,使超过潜在增长率11.9%的增长,回到9.5%-10%的潜在增长水平,是今年经济平稳运行的目标实现的关键之一。

实现今年的潜在增长率的平稳增长目标,可以得到政策和外部环境改善的支持。7.5万亿的新增贷款加上去年未使用的银行信贷,能够保证25%的固定资产投资的增长。在各种刺激消费增长的财政政策推动下,消费保持15%-16%的增长水平是完全可以预期的。相对去年外需市场的改善,净进出口增长对gdp贡献应该可以转负为正。内需增长可以保证今年经济增长达到9-10%的增长水平,而进出口增长的改善,在边际上增加实现今年增长目标的保险系数。

房地产产业链影响被夸大

强调房地产调控对经济影响极大的观点认为,房地产是经济的支柱产业,产业链特别长,房地产调控会直接引发其他建筑相关产业的连锁调整,加剧经济下滑态势。

我们认为房地产调整对产业链的影响有被过分夸大之嫌。

钢铁是最重要的建筑材料,是房地产的产业链上最重量级产业之一。在有关对全球经济危机造成的影响分析中发现,2008年钢铁产量下降的最主要原因并不是房地产市场的调整。在分类分析总产量下降的原因发现,钢铁出口下降占总产量减少的54%;集装箱和船舶制造等用钢行业订单减少,各类造船和集装箱制造所用钢材需求下降,带来的钢铁间接出口减少占总产量减少的比重超过25%。外需市场萎缩,出口减少占钢铁总产量减少近80%。

2007年中房地产市场已经开始上一轮的调整。其引起的建筑钢材需求的下降仅占2008年钢铁总产量减少的比重不到11%。分析显示建筑用钢的下降不是钢产量下降的主要影响因素,作为建材的棒材和线材,与造船业密切相关的中厚宽钢带、中厚板等产品的下降相比并不显著。我们清楚地看到房地产市场的调整对于产业链的影响,并不像一般说法中描述的那样严重,有夸大之嫌。

如果保障性住房建设能够按照既定计划启动,对于建筑材料的需求并不会减少,也就更不必有房地产调控影响相关产业链的担心了。

不调控影响更大

根据国际经济危机的分析,我们认为,不及时地调控房地产市场的价格泡沫经济风险更大。

在去年的非常态的货币供应量增长,推动房价产生了非常态的上涨。世界上多次经济危机都是房地产泡沫破灭引发。

房地产泡沫的形成和泡沫破灭后爆发的经济危机都与银行资金大规模进入房地产市场有关。规范和严格银行信贷进入房地产市场的管理和调整,是遏制房地产市场泡沫危机的蛇之七寸。

很多国家的房地产市场泡沫破灭基本都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产延续09年的涨势,两年到三年,房地产价格泡沫不断膨胀,中国经济将面对巨大风险。虽然房地产的调整可能给经济增长带来一些不确定因素,但是如果今年不及时进行调整后果可能更严重。


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